Portfoliomanagement van buiten naar binnen

 Vierentwintig karakteristieke woningen in een doodlopend straatje aan de rand van de grote stad. Aan het eind een speeltuintje met picknicktafel. In de aangrenzende tuin rondscharrelende kippen en een pergola met druivenranken. Aan een kant kijk je uit over het weiland. Alleen het geraas van de snelweg laat je weten dat je vlak bij de stad bent. Een kleine gemeenschap van mensen die zich hier thuis voelen. Een enkeling is hier geboren, nieuwelingen voegen zich naadloos in.

De woningen zijn in 1923 gebouwd in particulier opdrachtgeverschap, vervolgens overgenomen door een kleine corporatie, die groeide met iedere fusie. De bouwmethode was revolutionair: houten palen op de hoeken en daarop een betonnen raamwerk waarop de woningen zijn gefundeerd. Het onderhoud door de corporatie liet te wensen over. Hieruit concludeerden bewoners dat men aanstuurde op sloop. Men was terughoudend met het indienen van onderhoudsklachten. Je weet maar nooit..

Medio negentiger jaren bleken de funderingsbalken ernstig aangetast door betonrot. De corporatie bereikte overeenstemming met de bewoners over funderingsherstel, woningverbetering en huurverhoging. Die afspraken zijn nooit nagekomen.

Tijdens een bewogen informatieavond in 2009 kwamen alle frustraties naar buiten.  De corporatie had iets goed te maken en de avond eindigde met twee beloftes:

• Het achterstallig onderhoud wordt weggewerkt voor het eind van het jaar.
• In 2011 wordt in overleg met de bewoners nagedacht over de toekomst van het complex.

Twee dames meldden zich als aanspreekpunt voor de corporatie.

Daarna is het onderhoud voortvarend ter hand genomen. De woningen stonden er netjes bij toen ik in 2011 van de corporatie opdracht kreeg om samen met de bewoners toekomstscenario’s uit te werken. Alle opties stonden open: huur of verkoop, onderhoud of herstructurering, projectontwikkeling of zelfbouw. Ik mocht openheid van zaken geven. De bewoners bepaalden mede de onderzoeksopdracht en kregen inzage in offertes, rapportages en kostenramingen.

Ik belde een van de contactpersonen en fietste op een zonnige vrijdagmiddag naar het straatje. “Oh, ik verwachtte iemand met een Mercedes”, was de eerste reactie toen ik aanbelde. De twee dames hadden zich vermenigvuldigd. Vijf mensen vormden de werkgroep waar ik een jaar mee zou optrekken. Vanzelfsprekend geloofden ze me niet op mijn blauwe ogen. Men wilde zich niet laten misbruiken voor een vooraf bedacht sloopscenario. Echter, vertrouwen kan je verdienen.

Samen met de werkgroep heb ik een plan van aanpak opgesteld. Alle stappen zijn aan de voorkant doorgesproken en op basis van consensus in gang gezet. Om het verschil in vakkennis te overbruggen mocht de werkgroep een extern deskundige inhuren voor onafhankelijk advies. We besloten het volgende te onderzoeken:

• Wat voor mensen wonen er in de straat, wat vinden ze van hun woning en woonomgeving, wat vinden ze belangrijk en hoe zien ze de toekomst.
• Hoe staan de woningen er technisch voor, wat is de kwaliteit van de fundering, maar ook van gevels en dak.
• Wat is nodig om de woningen langere tijd in stand te houden?

Uit de bewoners inventarisatie bleek dat men uiterst tevreden was over de woning. Dat comfort en indeling niet van deze tijd waren werd volledig gecompenseerd door de mooie ligging, de prettige sfeer en de betaalbaarheid. Men had ook wensen: betere warmte-isolatie en het verhelpen van gebreken als rioollucht en haperende cv ketels. Een samenvatting van de bezoekresultaten diende niet alleen als managementinformatie, maar ook als terugkoppeling naar de bewoners. Die reageerden blij verrast: “Hé, dit zijn wij..! Wij zijn gezien en serieus genomen..!”

Samen met de bewonerswerkgroep is opdracht verstrekt aan een funderings-onderzoeksbureau en een constructeur. De werkgroep zorgde ervoor dat de onderzoekers gemakkelijk toegang kregen tot de woningen en dat het onderzoek gesmeerd verliep. De resultaten vielen mee. De palen bleken gezond en versterking van de betonconstructie niet acuut noodzakelijk. En passant werd de oorzaak van rioollucht en koude vloeren ontdekt.

Inmiddels zijn de kruipruimtes gecontroleerd, lekke leidingen en loszittende isolatie hersteld en cv ketels vervangen. Daarmee is tegemoet gekomen aan de belangrijkste wensen van de bewoners.

Als afsluiting van het traject organiseerde de werkgroep een lunch in de straat voor de betrokken corporatiemedewerkers. Doel: interactie en begrip. De onderzoeksresultaten en de toekomstplannen zijn teruggekoppeld tijdens een bewonersavond. Daarna heeft de werkgroep zichzelf opgeheven. Tot nader order..

Jammer dat de corporatie op basis van verslechterde financiële situatie en meevallende onderzoeksresultaten eenzijdig koos voor 10 jaar door exploiteren zonder lange termijn scenario. Samen met de werkgroep was men tot vergelijkbare keuzes gekomen met meer draagvlak.

Toch is dit een mooie illustratie wat luisteren naar bewoners kan opleveren: Optimale tevredenheid door afstemming aan de voorkant, gerichte inzet van de beperkte middelen en hersteld vertrouwen in de corporatie.

(geplaatst in CorpoScoop decmber 2013)