Willen corporaties zelfbouw faciliteren?

CPO biedt kansen.

In mijn vorige blogs liet ik zien dat CPO/zelfbouw corporaties in staat stelt met weinig middelen en beperkt risico te investeren in de wijk.

Terecht vragen sommige lezers zich af wat het faciliteren van zelfbouw-koopwoningen bijdraagt aan de kerntaak. Dat zal ik hieronder nader toelichten.

Mogelijkheden en middelen

De rapportage van de parlementaire enquêtecommissie is duidelijk: Corporaties moeten zich concentreren op hun kerntaak: het verhuren van betaalbare woningen aan mensen met een smalle beurs. Deze huurwoningen bevinden zich doorgaans in kwetsbare wijken. Wijken die afglijden als je stopt met sociaal investeren. Als je er voor wilt zorgen dat het in de wijk goed wonen is, dat de verhuurbaarheid op peil blijft en het vastgoed zijn waarde behoudt, kom je er niet met alleen onderhoud. Het is spannend hoe die kerntaak concreet door de politiek zal worden ingevuld en afgebakend. Zie ook het manifest www.sociaalbijveninvesteren.nl. Wie neemt anders het stokje over van de woningcorporaties?

In financieel opzicht is de ruimte voor corporaties flink ingeperkt. Het geld ‘klotst al lang niet meer tegen de plinten’. Door de verhuurdersheffing en de nasleep van de Vestia-affaire is de investeringsruimte van corporaties afgeroomd.
Wel zit men met braakliggende bouwkavels en leegstaande panden, die ooit bedoeld waren om woonruimte te realiseren. De middelen om die locaties te ontwikkelen ontbreken nu en investeerders staan niet in de rij. Intussen lopen de leegstandskosten door. Financieel en maatschappelijk een ongewenste situatie.

Faciliteren in plaats van investeren

Wie zelf niet over de middelen beschikt zal samenwerking moeten zoeken met partijen die wel de wens en mogelijkheden hebben om te investeren. Dat kunnen toekomstige bewoners zijn, mits het voor hen aantrekkelijk genoeg is.

Het stimuleren en faciliteren van zelfbouw-koopwoningen lijkt niet in lijn met de kerntaak, maar draagt daar wel degelijk toe bij:

• Voortdurende leegstand kost geld en is maatschappelijk onacceptabel.
• Verkoop van grond of vastgoed levert cashflow op ten bate van de kerntaak.
• Met zelfbouw trek je doelgroepen aan die een nieuwe dynamiek geven aan de wijk.
• En betrokken bewoners zijn goed voor leefbaarheid, verhuurbaarheid en waarde behoud van je vastgoed, ongeacht of het huurders of kopers zijn.

Wat schiet de zelfbouwer er mee op?

Samenwerking met toekomstige bewoners is niet vanzelfsprekend. Het gaat alleen werken als het aanbod in hun ogen aantrekkelijk genoeg is. De lege kavels of panden die aangeboden worden staan doorgaans niet op A-locaties. In mijn vorige blog liet ik zien dat het pad van zelfbouwers is bezaaid hindernissen. Daar moet iets tegenover staan.

Potentiële zelfbouwers zijn bereid hun kostbare tijd en geld te investeren als daar aantrekkelijke mogelijkheden tegenover staan, zoals:

• De kans om iets te bouwen wat de markt niet aanbiedt.
• De kans om iets te bouwen wat je anders niet kunt betalen.
• Veel keuzevrijheid en zeggenschap.
• Een gunstige prijs kwaliteit verhouding.
• De kans om samen voorzieningen te realiseren die anders buiten je bereik liggen.
• Kortom: een kans die je niet voorbij kan laten gaan.

Afweging

Bij het bedenken van scenario’s voor ontwikkellocaties past zelfbouw in het rijtje van mogelijke opties. Daarbij moet je als corporatie de volgende afweging maken:

• Zijn er doelgroepen waarvoor deze locatie aantrekkelijk kan zijn?
• Wat is nodig om die doelgroepen te bereiken?
• Wat is nodig om die doelgroepen over de streep te trekken?
• Welke faciliteiten kan- en wil je aanbieden?
• Hoe verhouden de kosten en baten zich ten opzichte van andere scenario’s?
• Is er sprake van een win-win situatie voor beide partijen?

Het faciliteren van zelfbouw heeft alleen zin als er een haalbare business case ligt voor corporatie EN zelfbouwer. Niet gemakkelijk, wel kansrijk.

In de volgende blog ga ik nader in op het faciliteren van CPO. Wat kun je doen om zelfbouw haalbaar en aantrekkelijk te maken?

De vorige blogs over dit onderwerp zijn terug te vinden op Kans voor corporaties 1, Kans voor corporaties 2 en Kans voor corporaties 3.

Geplaatst op Corposcoop 14 november 2014