Wonen is in beweging. De klassieke wooncarrière (van thuis naar kamer naar eengezinswoning naar ouderenwoning) raakt achterhaald. Betaalbaarheid van het wonen is voor steeds meer mensen een issue. Maar ook flexibiliteit: woonwensen veranderen steeds sneller, bijvoorbeeld door veranderende gezinssituaties, combinatie van werk & privé of privé & zorg aan huis.

Willen we nog wel een eigen huis? Of willen we vooral een plek om samen te zijn?

En wat is dan een eigen huis? Wat bepaal je zelf en wat wordt voor je bepaald? Betaal je voor een huis of verdien je aan je huis? Kortom: hoe wonen we in de toekomst?

Omdat de wereld verandert, omdat woningcorporaties zich bezinnen op hun rol in een nieuwe werkelijkheid en omdat de organisatie 100 jaar bestaat schreef de Rotterdamse woningcorporatie Havensteder een prijsvraag uit. Amateurs en professionals werden uitgedaagd om hun visie op wonen in de toekomst op papier te zetten.

Onderstaande inzending bleek goed voor 284 publieksstemmen en een 2e prijs.

Huis van de toekomst

Scenarioschets

Het gebouw

Het appartement van de toekomst is gebaseerd op beton- of staalskeletbouw. Alle onderdelen zijn industrieel vervaardigd, van hoge kwaliteit en vormvast. Alles wordt op de bouwplaats gemonteerd. Dat verkort de bouwtijd en de hoeveelheid restmateriaal op de bouwplaats wordt flink gereduceerd. Deze bouwmethode maakt grote overspanningen mogelijk, waardoor de woningen een open, vrij in te delen plattegrond krijgen.

Doordat de eerste bewoners kunnen kiezen uit verschillende gevelelementen ziet het gebouw er kleurrijk uit. Het schuine dak met overstek is dusdanig uitgekiend dat de opbrengst van de zonnepanelen maximaal is. Ook in de zuidgevel en balkonhekken zijn zonnecellen verwerkt. Direct onder het dak bevindt zich de grijswatertank. Al het regenwater van het dakvlak wordt naar deze tank geleid. Samen met het ondergrondse reservoir werkt het als een accu. Bij weinig zon en hevige regenval wordt het water naar beneden afgevoerd en gebruikt om elektriciteit op te wekken. Bij veel zon en droogte wordt de overcapaciteit aan zonne-energie benut om water naar boven te pompen.
Door de combinatie van wind-, zonne-energie en het gebruik van warmtewisselaars in combinatie met aardwarmte en ventilatielucht is de aansluiting op het elektriciteitsnet slechts als noodvoorziening aanwezig. Overtollige energie wordt opgeslagen in accu’s, die het 12 volts systeem voeden.

De woningen

Voor de scheidingswanden binnen de woning kunnen de eerste bewoners kiezen voor vaste schuifwanden, losse wandelementen die tussen plafond en wand geklemd worden, of een combinatie daarvan. Het stelmechanisme van de wandelementen is weggewerkt achter de plint en ze sluiten vrijwel naadloos op elkaar aan, evenals op het plafond. Het levert woningen op die gemakkelijk aan te passen zijn aan veranderende eisen. Alle wanden hebben goede isolerende en geluidsabsorberende eigenschappen en zien er uit als een strak wit gestukte muur. Ze zijn geschikt om te behangen, maar met gebruik van de juiste materialen is dat behang zonder schade gemakkelijk te verwijderen. Ze zijn goed schoon te maken en te sauzen.

Alle lichtpunten en wandcontactdozen in de woning zijn voorzien van een 12- en 220 volts aansluiting, zodat adapters overbodig worden. De plafonds zijn afgewerkt met een geluidsabsorberend materiaal, waarin de led-verlichting reeds is aangebracht. Met een tablet of smartphone zijn de lichtpunten afzonderlijk regelbaar, zowel de lichtsterkte als de kleur. De led lampjes kunnen eenvoudig vervangen worden door een koppelstuk waar men zijn eigen verlichting op kan aansluiten. De vloerverwarming is opgebouwd uit een groot aantal lussen met eigen regeling. Zo is het mogelijk bij verschillende indelingen de temperatuur in de kamers afzonderlijk te regelen.

De glaspui die toegang geeft tot het balkon is verplaatsbaar. Zo kan men kiezen voor een extra ruime woonkamer met slechts een zeembalkon, of een grote leefruimte buiten. Om koudebruggen te voorkomen zijn wanden, vloer en plafond in het verschuifbare gebied voorzien van een vormvaste isolerende laag. Theoretisch is een zomer- en winterstand mogelijk. In een gestoffeerde woning levert die verplaatsing natuurlijk problemen op. Daarom zal in de praktijk de pui alleen verplaatst worden bij mutatie, of herindeling van de woning. Vanwege het gewicht van de pui en de noodzaak tot tochtdichte afsluiting kan verplaatsing alleen worden uitgevoerd worden door professionals.

Lege woningen worden opgeleverd met een strak afgewerkte vloer, strak witte wanden en een plafond dat reeds is voorzien van verlichting. Een woning waar je zo in kan trekken, om hem vervolgens geleidelijk te personaliseren. In principe wordt de woning bij mutatie precies zo opgeleverd als bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst. Dat levert weinig discussie op bij leegkomst en het verhuurt of verkoopt een stuk gemakkelijker.

Natte ruimtes

De enige beperking in de woningplattegrond zijn de 2 leidingschachten met waterleiding, afvoeren en ventilatiekokers. Keuken, toilet en badkamer moeten op één van die leidingschachten aangesloten worden, of in de ruimte verdeeld over beide schachten. In de opstelling van keuken en badkamer kan eindeloos gevarieerd worden.

Alle woningen zijn voorzien van een lease keuken met inbouwapparatuur. De onderdelen zijn van hoge kwaliteit en gemakkelijk te (de-)monteren en te koppelen. Daardoor is het mogelijk om een nieuwe bewoner bij mutatie te laten kiezen voor een keukenopstelling, kleur en stijl van de materialen. Binnen een dag kan de keuken compleet vervangen zijn. Het afvoeren van keukenblokken in de container is verleden tijd. De onderdelen gaan terug naar de leasemaatschappij, waar ze in de werkplaats worden gecontroleerd en zo nodig gereviseerd. Bij herplaatsing zien ze er weer als nieuw uit als nieuw.

Ook de natte cel bestaat ook uit een modulair systeem dat geleverd wordt door een leasemaatschappij. Doordat het bedrijf uitsluitend douches en badkamers levert in grote hoeveelheiden is er keuze uit veel opstelmogelijkheden, kleuren en materialen. Bij lekkages is destructief onderzoek niet meer nodig. Indien de oorzaak niet duidelijk is wordt de complete badkamer gedemonteerd en vervangen. In de werkplaats worden de onderdelen gereviseerd en klaar gemaakt voor hergebruik.

Door gebruik van modulaire keukens en badkamers is het vrij eenvoudig om een woning geschikt te maken voor minder validen. In een dag zijn keuken en badkamer te vervangen door een oplossing op maat. Door het verplaatsen van scheidingswanden is het mogelijk de toegankelijkheid te verbeteren en opstelruimte te creëren voor rolstoel of scootmobiel.

Te woon

De verschillen tussen huur en koop zijn kleiner geworden. Iedere bewoner koopt ‘woonrecht’ en betaalt daarnaast voor een aantal diensten. Betaling geschiedt door storting van de koopsom ineens (koop), of door een maandelijkse bijdrage (huur). In de maandelijkse bijdrage zit een rente- en aflossingscomponent. Tussenvarianten zijn mogelijk. Bij voorbeeld 50% koop en 50% huur. Tussentijdse wijziging is eveneens mogelijk. Bij overgang van (gedeeltelijke) huur naar koop wordt de aflossingscomponent geboekt als reeds betaalde koopsom. Bij omzetting van koop naar huur wordt (een gedeelte) van de koopsom terugbetaald, daarover wordt vervolgens huur betaald. In deze situatie is de bank als hypotheekverstrekker overbodig geworden, want de corporatie heeft die rol overgenomen.

Gedeelde voorzieningen

Om de parkeernorm, en dus de kosten voor een parkeergarage, laag te houden is gekozen voor autodelen. Bewoners kunnen gebruikmaken van een aantal elektrisch- en benzine aangedreven poolauto’s. Als aanvulling hierop zijn in de nabije omgeving voldoende deel-auto’s te verkrijgen, of kan gebruik worden gemaakt van een collectieve afspraken met een autoverhuurder. In het souterrain blijft ruimte over voor een gemeenschappelijke fitness ruimte, een werkplaats en een sauna. Een grote ruimte op de begane grond kan gebruikt worden als ontmoetingsruimte, maar mag ook als horeca gelegenheid of winkelruimte verhuurd worden. De stichtingskosten zijn versleuteld over de woningen, dus de huuropbrengst is ten gunste van de Vereniging van Aandeelhouders.

De vereniging van Aandeelhouders

Het beheer van het complex berust bij de Vereniging van Aandeelhouders. Alle bewoners bezitten aandelen in het complex. De stemverhoudingen worden bepaald door een combinatie van hoeveelheid aandelen en het aantal m2 dat iemand bewoont. Alle partijen die het gebouw mede hebben gefinancierd krijgen eveneens stemrecht. In de statuten is geregeld dat bij bepaalde onderwerpen (gebruik en beheer) de stemmen van bewoners doorslaggevend zijn.

De VvA regelt het schoonhouden van het complex, evenals het dagelijks en periodiek onderhoud, voor zover dat niet in het 10-jaar contract met de bouwer bij aanbesteding is geregeld en afgekocht. In het onderhoudscontract is de verplichting opgenomen om in eerste instantie vakmensen uit het complex zelf in te schakelen. Dat blijkt goed te werken. Gebreken aan de openbare ruimte worden snel verholpen en de kwaliteit van het werk is bovengemiddeld goed.

Diverse bewoners / aandeelhouders leveren betaalde diensten aan de VvA op basis van vooraf vastgestelde tarieven. Die diensten worden verrekend met de maandelijkse bijdrage. Zo wordt het complex schoongehouden door bewoners zelf. De in het complex woonachtige schilder zorgt dat graffiti en schade aan schilderwerk binnen 48 uur is weggewerkt. Ook voor bestuursfuncties zijn vergoedingen vastgesteld. Daardoor is het gemakkelijker gemotiveerde mensen te werven voor deze functies. Bestuursleden worden gekozen en benoemd door de algemene ledenvergadering.

De rol van de woningcorporatie

De rol van de woningcorporatie is vooral faciliterend en aanvullend. Het motto is: doen wat nodig is en overlaten wat kan. Alle geldstromen lopen via de corporatie. De corporatie adviseert de VvA en levert desgewenst aanvullende diensten. Waar kennis en expertise binnen de VvA ontbreekt springt de corporatie bij tegen vergoeding. Daarnaast is de corporatie als mede aandeelhouder betrokken in de VvA.

Bij mutaties speelt de corporatie een belangrijke rol. Woningen die geheel of gedeeltelijk gehuurd zijn moeten in oorspronkelijke staat worden opgeleverd, tenzij een nieuwe bewoner die verplichting overneemt. Vreemde ogen dwingen. De corporatie kan die rol beter vervullen dan de VvA. Ook in geval van wanbetaling en overlast kan de corporatie dwingender optreden dan medebewoners. Voor het sluiten en omzetten van huur- en koopcontracten brengt de corporatie administratiekosten in rekening aan de desbetreffende bewoners, De overige diensten worden in rekening gebracht aan de VvA.

De betaalbaarheid van de woningen zit in de snelle bouwtijd, het ontbreken van energiekosten en de lage onderhoudskosten, doordat de binnen pakketten van hoge kwaliteit zijn en geschikt voor hergebruik. Kostenbesparing zit ook in het op grote schaal gebruiken van standaardmaterialen met vaste maatvoering. De diversiteit aan materialen en uitvoeringen maakt maatwerk mogelijk. Ook de lease keukens en badkamers zijn betaalbaar door toepassing op grote schaal en het hergebruik van materialen.

Financiering van een project geschiedt door meerdere partijen, zoals de corporatie, toekomstige bewoners en beleggers. Deze partijen vormen samen met alle bewoners de Vereniging van Aandeelhouders.

Haalbaarheid

Welke ideeën zijn op korte termijn te realiseren?

Corporatie als hypotheekverstrekker

Miljoenen mensen “huren” hun huis van de bank. Bij “overwaarde” huren ze een gedeelte van de bank. Het risico voor hypotheekverstrekker en hypotheeknemer is groot. Indien een huiseigenaar wegens veranderde omstandigheden niet aan zijn verplichtingen kan voldoen claimt de bank het onderpand en het uiterste middel is executieverkoop. De bank is immers niet ingericht om huizen te beheren, te verhuren, of te verkopen. Het voordeel van “huren” van de bank is een hoge mate van zeggenschap. Je mag je als eigenaar gedragen. Een ander voordeel is vermogensopbouw, mits je geleidelijk aflost.

Op dit moment zijn banken terughoudend met het verstrekken van hypotheken. Als gevolg hiervan komen koopwoningen buiten bereik van grote groepen mensen, terwijl het huren van een vergelijkbare woning onhaalbaar is bij gebrek aan betaalbaar aanbod. De banken laten hier echt een gat in de markt ontstaan.

Kerntaak van de corporaties is het bedienen de onderkant van de markt, maar ook groepen die op de woningmarkt buiten de boot vallen. Daarom is het de moeite waard om een tussenvorm tussen huur en hypotheek te ontwikkelen. Bij wijzigende omstandigheden is het terugnemen van het onderpand geen probleem. Het beheren, verhuren, of verkopen van woningen is immers corebusiness van de corporatie. Hoe je het noemt en inricht heeft fiscaal consequenties. Kan de gebruiker straks een beroep doen op woonkostentoeslag of hypotheekrente aftrek? Ook het verdienmodel van de corporatie zal er anders uitzien. Het lijkt mij de moeite waard om deze gedachte verder uit te werken.

Van participatie naar aandeelhouderschap

Participatie is een stoffig woord dat riekt naar muffe zaaltjes met schreeuwerige bewoners zonder achterban. De praktijk is natuurlijk anders en er zijn prachtige voorbeelden van betrokken bewoners die echt een bijdrage leveren aan de kwaliteit van wonen. Over het algemeen is het moeilijk om gemotiveerde vrijwilligers te vinden met de juiste kwaliteiten en inzet.

De parlementaire enquêtecommissie adviseert om de zeggenschap van huurders een grotere rol te geven. Dat vereist andere vormen van zeggenschap en een volwassener relatie tussen huurder en verhuurder. Terug naar de oude woningbouwvereniging of op zoek naar nieuwe vormen met de huurder in de rol van mede-eigenaar. Dit sluit weer aan op het Te Woon concept en de corporatie als hypotheekverstrekker.Maak van huurders aandeelhouders.

Het zwakstroomnet

Steeds meer apparaten in huis gebruiken zwakstroom. Ook 12 volts verlichting is in opkomst. Nu lossen we dit op door het huis vol te hangen met adapters en trafo’s. Het is betrekkelijk eenvoudig om een centrale transformator in de meterkast te hangen en alle elektriciteitsleidingen te voorzien van extra bedrading. Wandcontactdozen met USB aansluiting (en trafo) zijn reeds in de markt. Het ontwikkelen van veilige lichtpunten met een zwakstroom en 220 volts aansluiting is evenmin ingewikkeld. Kortom: grote stappen snel thuis. Besparing: de aanschaf van 20 – 50 trafo’s per huishouden en het warmteverlies van al die apparaten.
Een bijkomend voordeel van een gelijkstroom zwakstroomnet is dat overtollige zonne-energie in accu’s opgeslagen kan worden en op een later tijdstip gebruikt voor bijvoorbeeld verlichting. Dit wordt actueel als terug levering aan energieleveranciers onder druk komt te staan.

Het flexibele inbouwpakket

Dit idee is niet nieuw. Blijkbaar is praktische uitvoerbaarheid lastig. Niemand wil een kantoorwand in zijn kamer. Het systeem moet er dus strak uitzien. Dat kan alleen als woningen maatvast zijn, hoeken haaks. Dat is bij de huidige bouwmethodiek niet het geval.
Het vereist lichte, gemakkelijk te transporteren materialen van duurzame kwaliteit. Om voldoende keuzemogelijkheden te bieden moet de omzet groot zijn. In verband met de lange levensduur van de materialen moeten onderdelen ook in de verre toekomst leverbaar zijn. De verplaatsbare glas pui is technisch mogelijk, maar door het gewicht en de eisen aan isolatie en tochtdichte afsluiting zal het te duur zijn voor een woning in het goedkopere segment.

Nu verdwijnen bij iedere verbouwing resten van gipswanden, keukens en badkamers in de container. Dat betekent kapitaalvernietiging en milieuvervuiling. De overlast bij vervanging van badkamers in bewoonde staat is groot. De meerkosten van een modulaire systemen verdienen zichzelf terug in kostenbesparing en comfortverbetering. Waar ligt het break even point..?

Zie ook andere lezenswaardige inzendingen op http://havensteder-wonenindetoekomst.nl/inzendingen

Han van Goeverden