Weet waar je aan begint

Bij mijn presentatie over collectief particulier opdrachtgeverschap(CPO) bij een corporatie was een projectleider aanwezig met CPO ervaring. Zijn project mislukte. Hoewel hij alle reden had om sceptisch te zijn over mijn verhaal, was hij juist enthousiast. Voor hem was het een feest van herkenning. Samen concludeerden we dat zijn project, met de kennis van nu en met andere keuzes aan de voorkant, een succes had kunnen worden.

 

Diverse corporaties hebben geëxperimenteerd met CPO, vaak op verschillende gronden en met wisselend resultaat. Dit illustreert hoe belangrijk het is om vooraf bewuste keuzes te maken, een traject goed voor te bereiden en te zorgen dat de organisatie er op toegesneden is.

De voorbereiding

Een goede voorbereiding begint met het in kaart brengen van alle bouwkavels en leegstaande panden die je graag tot ontwikkeling wilt brengen en/of verkopen. Vervolgens kijk je per locatie naar de specifieke kenmerken van die plek in relatie tot de marktsituatie. Je werkt verschillende toekomstscenario’s uit, kijkend vanuit financieel- en maatschappelijk perspectief, evenals de waardeontwikkeling van omliggend vastgoed. Je toetst of dit bijdraagt aan de kerntaak en past binnen je doelstellingen voor de wijk. Je bedenkt welke faciliteiten je kunt bieden en maakt een inschatting of je daarmee potentiële kopers kunt verleiden om in je wijk te investeren.

Stap voor stap pel je de mogelijkheden af en je stelt jezelf de volgende vragen:

1. Wat zijn de mogelijkheden en beperkingen van de locatie?

• Wat staat er in het bestemmingsplan (bestemming, bouwvolume, verkaveling, verschijningsvorm)?
• Wat moet er gebeuren om de locatie bouwrijp op te leveren?
• Wat zijn de splitsings- en samenvoegmogelijkheden van het pand?
• Wat is de bouwtechnische staat van fundering en casco?
• Wat voor mensen wonen er in de buurt, wat past daar bij?
• Hoe zit het met voorzieningen en bereikbaarheid?
• Waar zit de schaarste? Kan deze locatie daarin voorzien?
• Is er concurrerend aanbod en hoe onderscheidend is deze plek?
• Wie zou hier willen wonen en hoe bereik je die mensen?
• Welke doelgroepen zou je zelf willen aantrekken in de wijk?
• Wat kost het 0-scenario (niets doen) op jaarbasis (in uren en geld)? Staan daar inkomsten tegenover?
• Is verkopen aan een ontwikkelaar of collega corporatie een optie?
• Wat kost het om zelf te ontwikkelen en wat levert dat op?
• Wat kost het om zelfbouw door particulieren (CPO) mogelijk te maken?

2. Wat is de marktsituatie?

• Waar zit de schaarste? Kan deze locatie daarin voorzien?
• Is er concurrerend aanbod en hoe onderscheidend is deze plek?
• Wie zou hier willen wonen en hoe bereik je die mensen?
• Welke doelgroepen zou je zelf willen aantrekken in de wijk?
• Wat kost het 0-scenario (niets doen) op jaarbasis (in uren en geld)? Staan daar inkomsten tegenover?
• Is verkopen aan een ontwikkelaar of collega corporatie een optie?
• Wat kost het om zelf te ontwikkelen en wat levert dat op?
• Wat kost het om zelfbouw door particulieren (CPO) mogelijk te maken?

3. Welke scenario’s zijn mogelijk, wat zijn de kosten en baten?

• Wat kost het 0-scenario (niets doen) op jaarbasis (in uren en geld)? Staan daar inkomsten tegenover?
• Is verkopen aan een ontwikkelaar of collega corporatie een optie?
• Wat kost het om zelf te ontwikkelen en wat levert dat op?
• Wat kost het om zelfbouw door particulieren (CPO) mogelijk te maken?

Een belangrijke vraag om jezelf te stellen is: Hoeveel is het je waard om de locatie tot ontwikkeling te brengen en/of af te stoten? Hoeveel ben je bereid om zo nodig af te boeken? Hoeveel formatie stel je beschikbaar om het project van de grond te krijgen? Welke faciliteiten in natura bied je aan, zoals vergaderruimte en kopieerfaciliteiten?

Het plan van aanpak

Als je tot de conclusie komt dat CPO een realistische optie is maak je een plan van aanpak. Daarbij stel je jezelf weer de volgende vragen:

• Welke doelgroep ga je benaderen, welke communicatiemiddelen horen daarbij?
• Aan welke (inkomens-)eisen moeten de deelnemers voldoen?
• Welke meerwaarde bied je in vergelijking met het reguliere aanbod in de omgeving?
• Welke randvoorwaarden stel je vooraf (kavelpaspoort)?
• Welke faciliteiten zijn nodig om het voor zelfbouwers aantrekkelijk te maken? Hoe trek je ze over de streep?
• Welke partijen bieden faciliteiten aan? Zijn er provinciale- of gemeentelijke subsidies beschikbaar? Is voorfinanciering vanuit het Plankostenfonds mogelijk?
• Welke faciliteiten bied je zelf aan, zoals:
  • Aanbieding van grond of vastgoed tegen een al of niet gereduceerde prijs.
  • Een geoormerkt startbedrag waaruit een onafhankelijk procesbegeleider (gedeeltelijk) betaald kan worden.
  • Voorfinanciering van ontwikkelkosten.
  • Achtervang voor onverkochte woningen (weinig risico veel impact)
  • Koopsubsidies (Koopgarant) of startersleningen.
  • Eventueel vergaderfaciliteit en advies.
  • Bij doorstromers eventueel een verkoopgarantie op de oude woning.
• Is de organisatie ingericht op CPO? Is er een vaste contactpersoon met voldoende mandaat? Is snelle besluitvorming mogelijk?
• Zijn alle risico’s voldoende in kaart gebracht (bestemmingsplan, kwaliteit van de grond of van het pand, erfdienstbaarheden, aanwezigheid van gevaarlijke stoffen)?
• Voegt dit alles toe aan de kerntaak en past het binnen je doelstellingen voor de wijk?
• Betrek de eerste kandidaten bij het wervingsproces en pas het plan zo nodig aan.
• Geef ze de ruimte en stel geen onnodige randvoorwaarden.
• Laat hen zelf een projectbegeleider kiezen, evenals een architect en aannemer.
• Schets een realistisch beeld van de mogelijkheden en voorkom dat de kopers worden opgezadeld met onnodige risico’s.
• Zodra de kopers een rechtspersoon hebben opgericht geef je het initiatief uit handen, beperk je je tot het geven van adviezen en nakomen van contractuele afspraken.

Het wervingstraject en verder

• Betrek de eerste kandidaten bij het wervingsproces en pas het plan zo nodig aan.
• Geef ze de ruimte en stel geen onnodige randvoorwaarden.
• Laat hen zelf een projectbegeleider kiezen, evenals een architect en aannemer.
• Schets een realistisch beeld van de mogelijkheden en voorkom dat de kopers worden opgezadeld met onnodige risico’s.
• Zodra de kopers een rechtspersoon hebben opgericht geef je het initiatief uit handen, beperk je je tot het geven van adviezen en nakomen van contractuele afspraken.

Samenvattend

Voordat je besluit toekomstige bewoners te faciliteren maak je een afweging tussen verschillende scenario’s, die je afzet tegen de status-quo. Als je besluit om CPO mogelijk te maken doe je dat op grond van een bewuste keuze. Je weet wat het je waard is om CPO op die locatie mogelijk te maken en dus ontwikkeling van de grond te krijgen. Dit heb je vertaald in faciliteiten die je de toekomstige bouwgroep aanbiedt.

Vervolgens ga je werven. Het is heel goed mogelijk dat tijdens het wervingstraject blijkt, dat geboden faciliteiten niet aansluiten bij de verwachtingen van belangstellenden. Als je goed weet wat ontwikkeling van de locatie je waard is, ben je in staat een alternatief aanbod te bedenken (of te concluderen dat ontwikkeling door particulieren niet haalbaar is).

Zijn er eenmaal genoeg belangstellenden en hebben ze zich georganiseerd, dan kunnen zij het stokje overnemen. Het is verstandig om gedurende het ontwikkelproces tot de daadwerkelijke overdracht van de grond of het pand periodiek overleg te hebben met de ontwikkelgroep. Omdat zelfbouwers over het algemeen ongeduldige mensen zijn en voortgang van levensbelang is voor het bijeenhouden van de groep, is het belangrijk dat je in staat bent snel besluiten te nemen.

Het resultaat

Het uiteindelijke resultaat is een mooi complex met een eigen identiteit en een hechte groep bewoners die trots zijn op hun woning en zich verbonden voelen met de wijk. Daar doe je het allemaal voor!

Dit is de 5^e en laatste blog uit de serie Kans voor corporaties. Eerdere blogs over dit onderwerp zijn  Zelfbouw faciliteren, hoe zo?, Drempels en hindernissen bij zelfbouw, Wat beweegt de zelfbouwer?, CPO als kans voor corporaties.

 

12 december 2014 geplaatst in Corposcoop.