In mijn vorige blogs bouwen-op-een-voetbalveld-1 en bouwen-op-een-voetbalveld-2 vertelde ik hoe de gemeente Drimmelen betaalbare grond ter beschikking stelde aan jongeren uit de gemeente, terwijl woningcorporatie Volksbelang faciliteiten aanbod om betaalbaar bouwen mogelijk te maken. Daarmee wilden deze partijen voorkomen dat jongeren de gemeente definitief zouden verlaten bij gebrek aan huisvesting.
Ik heb verteld hoe de vereniging tot stand kwam en hoe de starters samen met hun architect een ontwerp maakten. Hieronder de uitwerking van het ontwerp, de grootste tegenvaller en een korte evaluatie.
Het definitief ontwerp
Nu het voorlopig ontwerp is vastgesteld is het tijd om na te denken over de materiaalkeuze en de installaties. De DO fase begint met een excursie naar een nieuwbouw wijk in oplevering. De groep kijkt naar bakstenen, dakpannen en raamkozijnen. De architect wijst op verschillende detailleringen. De groep is het er snel over eens dat goedkope details niet wenselijk zijn.
Tijdens de ledenvergadering geeft de architect uitleg over verwarmings- en ventilatie technieken en de impact van keuzes op de energie prestatie coëfficiënt. Een klein werkgroepje verdiept zich in de materie, maar komt tot de conclusie dat extra investering in energiezuinigheid voor deze starters niet interessant is. Lage kosten aan de voorkant vindt men belangrijker dan kostenbesparing in de gebruiksfase.
Ook de DO fase wordt afgesloten met een kostenraming, proefverkaveling (is er voor iedereen een woning passend bij zijn wensen en budget?) en besluitvorming. Nu kan de architect aan de slag met de technische uitwerking en het bestek. Een werkgroep bereidt de aanbesteding voor en selecteert een vijftal aannemers die een prijs mogen afgeven. De aannemer die de laagste prijs aanbiedt voor basisontwerp + optiepakket krijgt de opdracht.
Intussen is ook de omgevingsvergunning aangevraagd voor de basiswoning èn alle ontwikkelde varianten. Op een feestelijke bijeenkomst vindt de definitieve verkaveling plaats. De aanneemsom is erg gunstig en vooral de volumeopties pakken voordelig uit. Op volgorde van lotnummer kiezen de leden een kavel en de gewenste opties. Dat leidt tot een grote variëteit aan woningen met veel volume.
Vertraging
Dan komt de grootste tegenvaller. De omgevingsvergunning kan niet worden afgegeven omdat omwonenden bezwaar maken tegen het bestemmingsplan. Ze zijn het niet eens met de ontsluiting van de buurt via hun woonstraat. Omdat er geen goede alternatieven zijn gaan gemeente en DJD met de bezwaarmakers in gesprek. Hoewel duidelijk is dat de bezwaarprocedure kansloos is gaat men door tot de Raad van State. Oud zeer richting gemeente lijkt de belangrijkste reden waarom de bezwaarmakers toch doorzetten. Voor de groep is het een enorme tegenvaller. De energie daalt naar een nulpunt. Er valt nu weinig te doen dan af te wachten tot de bezwaarprocedure is doorlopen.
Pas eind 2010 ligt er een uitspraak van de Raad van State en is de omgevingsvergunning onherroepelijk. Eindelijk kunnen de leden van DJD naar de bank om hun financiering te regelen en naar de notaris om de hypotheek en grondoverdracht rond te krijgen. Intussen zorgt de gemeente voor bouwrijpe oplevering van het voetbalveld en treft de aannemer voorbereidingen om te gaan bouwen.
In mei is de bouw echt begonnen. Een van de leden vertegenwoordigt de vereniging tijdens de bouwvergaderingen. Gedurende het bouwproces organiseert de aannemer een aantal kijkdagen. Omdat geen twee woningen hetzelfde zijn is het goed dat de bewoners kunnen controleren of alle aansluitingen daadwerkelijk op de goede plek komen.
Voor de kerst worden de eerste woningen opgeleverd. De 10 huurwoningen gaan als warme broodjes over de toonbank. De verkoop van de vrije sector woningen duurt iets langer, maar ook die zijn kort na oplevering verkocht.
Evaluatie
Het proces heeft (te) lang geduurd. Dat had te maken met een aantal factoren. De ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan heeft extra tijd gekost en vooral de bezwaarprocedure. Vertragende factoren waren ook gebrek aan inzet van sommige groepsleden, aanvankelijke onduidelijkheid over grondprijs en koopconstructie. De vereniging draaide op de inzet van een paar mensen, terwijl de rest zich nogal passief opstelde. Vrij ongebruikelijk bij CPO. Heeft de betrokkenheid en inzet van de woningcorporatie geleid tot afwachtend gedrag?
Mede dankzij Volksbelang zijn er zeer betaalbare woningen gebouwd van hoge kwaliteit. Uit financieel oogpunt was de Slimmer Kopen korting van € 20.000 niet nodig geweest. Het heeft het proces vertraagd en geleid tot perverse prikkels rond de aanbesteding. Gemeente en corporatie zijn 20 aantrekkelijke starterswoningen rijker, evenals 10 gewilde sociale huurwoningen.
De starters hebben vier jaar moeten wachten op het resultaat van hun inspanningen, maar ze hebben veel waar voor hun geld gekregen en zijn uitermate tevreden met het resultaat. Terwijl veel leeftijdgenoten in diezelfde periode een huis kochten dat nu onder water staat zijn zij verzekerd van een forse overwaarde.
Volgende maand het voorbeeld van een woningcorporatie die huurders betrekt bij de ontwikkeling van nieuwe woningen.
Op 19 maart 2015 geplaatst op CorpoScoop.
