WOONCOÖPERATIES KLOPPEN AAN
Diverse woningcorporaties zijn in gesprek met collectieven die geïnteresseerd zijn in zelfbeheer. Op initiatief van Adri Duijvestein geeft de Woningwet ruimte aan mensen die actief en concreet inhoud willen geven aan wonen in aanvulling op het traditionele huren of kopen.
Zelfbeschikkingsrecht en eigenaarschap zijn goed voor sociale cohesie en leefbaarheid. Platform31 ondersteunt een tiental ‘Koplopers’. Dat is ook nodig, want er zijn veel hindernissen, zoals het regelen van financiering.
Volgens art. 18a van de woningwet is een wooncoöperatie “een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende woonomgeving”. In de praktijk bestaat er onderscheid tussen de koperscoöperatie met individuele eigenaren, de vastgoedcoöperatie met huurwoningen in collectief eigendom en de beheercoöperatie waar corporatiehuurders gezamenlijk het beheer en onderhoud regelen.
HAAG WONEN
Op 18 juli besteedde de NRC aandacht aan de eerste wooncoöperatie in het kader van de nieuwe Woningwet. De huurders van 65 sociale huurwoningen in de Roggeveenstraat kopen voor 2,5 miljoen euro hun huurwoningen. Haag Wonen wilde het complex slopen, maar ging akkoord met verkoop voor de helft van de marktwaarde aan een coöperatieve vereniging. Die verhuurt de woningen vervolgens aan de zittende huurders. Het is nu aan de bewoners om de woningen grondig te renoveren. Een anti speculatiebeding voorkomt dat maatschappelijk vermogen weglekt. Het succes is te danken aan de bereidheid om open met elkaar in gesprek te gaan en aan een tijdelijke verruiming van de verkoopregels door het ministerie. “Maak van je vijand je vriend” aldus een van de initiatiefnemers.
YMERE
Ymere heeft onlangs een bod van wooncoöperatie Copekcabana afgewezen. In dit geval gaat het niet om zittende huurders. Ymere vindt het overnamebod te laag en is van mening dat zo onterecht de lange wachtlijst voor een sociale huurwoning wordt omzeild. Ymere kiest er bewust voor om geen korting te geven op de marktwaarde, omdat het ten koste zou gaan van de bouw van sociale huurwoningen. Hiermee zijn de gesprekken niet afgerond. De wooncoöperatie krijgt de kans een nieuw plan in te dienen voor een beheercoöperatie, waarbij de woningen in eigendom blijven van Ymere. Beide genoemde coöperaties doen mee aan het koplopers programma van Platform31.
ROCHDALE
Woningcorporatie Rochdale wil volgens haar missie en strategie “ruimte geven aan initiatieven van bewoners om mensen in de wijk met elkaar te verbinden”. Het jaarverslag gaat nader in op zelfbeheer en wooncoöperaties. Ik vroeg Mathijs van Dam, verantwoordelijk beleidsmedewerker, hoe dat in de praktijk werkt. Rochdale is met een drietal partijen in gesprek, maar dat heeft nog niet geleid tot levensvatbare plannen. Rochdale staat open voor initiatieven, als ze voldoen aan een viertal voorwaarden.
- Levensvatbaarheid: Het coöperatieplan moet aantonen dat de coöperatie ook op langere termijn zelfstandig kan functioneren. Welke risico’s kunnen en willen de initiatiefnemers dragen, hoe gaan ze het organiseren en hoe zit het met draagvlak onder belanghebbende bewoners?
- Behoud sociale voorraad: Rochdale wil de garantie dat de woningen ook op lange termijn beschikbaar blijven voor de primaire doelgroep. Initiatieven van huurders worden altijd in behandeling genomen. Bij tijdelijke huurders of anderen wordt getoetst op eerlijke toewijzing. De files op de woningmarkt zijn ongewenst, maar inhalen via de vluchtstrook is daarmee niet gelegitimeerd.
- Meerwaarde: De meerwaarde voor bewoners en verhuurder moet goed onderbouwd zijn. Zelfbeheer kan bijdragen aan de sociale cohesie en zelfwerkzaamheid aan betaalbaarheid, maar er kunnen ook complicaties zijn, zoals gedeeld eigenaarschap van een gebouw.
- Kostenneutraal: Afgezien van eenmalige voorbereidingskosten mag de coöperatie geen financiële voordelen genieten ten opzichte van reguliere huurwoningen. Uitgangspunt bij verkoop is de marktwaarde in verhuurde staat.
Daarnaast had Mathijs de volgende tips: Steek niet teveel energie in vage ideeën, zorg dat je weet met wie je te maken hebt en leg alle goede bedoelingen vast in een intentieovereenkomst.
EN…?
IS JOUW CORPORATIE ER KLAAR VOOR?
Volgens de woningwet ben je verplicht om met een initiatiefgroep in gesprek te gaan, ze de kans te geven om met een goed onderbouwd plan te komen en geld beschikbaar te stellen voor professionele ondersteuning.
STEL DAT ZE BIJ JOU AANKLOPPEN
Wie is dan het aanspreekpunt?
Hoe regel je de interne besluitvorming?
Wat is je visie op zelfbeheer?
Welke kansen en risico’s zie je?
Hoe past de wooncoöperatie in jouw maatschappelijke visie?
Waar past het in je portefeuillestrategie?
Welke eisen en randvoorwaarden stel je?
Handig als je daar vooraf over hebt nagedacht.
Om corporaties op weg te helpen heeft Platform31 een vijfstappenplan opgesteld dat je gratis kunt downloaden. Daarnaast zijn via de site experts te vinden die een woningcorporatie of initiatiefgroep kunnen adviseren.
http://www.platform31.nl/publicaties/de-wooncooperatie-vijfstappenplan-voor-woningcorporaties
http://www.platform31.nl/wat-we-doen/programmas/wonen-en-wijken/wooncooperatie
