Op 19 mei en 16 juni mag ik tijdens de Regionale Zelfbouwateliers Noord-Holland mijn visie geven op CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) als kans voor corporaties. Een goede aanleiding om het WAAROM, WAT en HOE nog eens op een rijtje te zetten.
Voor het programma zie:
Zelfbouw-NoordHolland/Zelfbouwateliers.htm
WAAROM?
Waarom zouden woningcorporaties geïnteresseerd zijn in zelfbouw? Hun kerntaak is immers het bouwen en verhuren van woningen voor de onderkant van de markt. Toch kan ik genoeg argumenten bedenken om gebruik te maken van burgerinitiatieven zoals CPO/zelfbouw.
De Woningwet besteedt expliciet aandacht aan bewonersparticipatie en wooncoöperaties. Woningcorporaties hebben een bredere scope dan alleen mensen met een minimum inkomen. Ze richten zich op iedereen die op de markt niet in zijn woonbehoefte kan voorzien.
Corporaties hebben belang bij de leefbaarheid in hun wijk en waarde behoud van hun bezit. Een nieuwe doelgroep kan een impuls geven aan de wijk. Er zijn mooie voorbeelden van zelfbouwers die hun wijk een “boost” geven.
Veel corporaties bezitten “hoofdpijnlocaties”. Het zijn “rotte kiezen” in de wijk, gekocht in een tijd met meer geld en minder beperkingen. Niets doen is meestal geen optie. Als ook marktpartijen het laten afweten moet je iets anders bedenken. Zo’n burgerinitiatief kan uitkomst bieden.
De nieuwe context met beperkende regels en weinig financieringsruimte noopt tot samenwerken in plaats van zelf doen en faciliteren in plaats van investeren. Zelfbouwgroepen zijn potentiele samenwerkingspartners.
CPO/zelfbouw is een nichemarkt omdat veel woonconsumenten ontzorging laten prevaleren boven zeggenschap. Wie echter ervaring opdoet met zelfbouw krijgt een voorsprong op de veel grotere markt van consumentengericht ontwikkelen.
WAT?
Als je wilt dat particulieren investeren in jouw wijk, moet je ze verleiden. Verplaats je in de doelgroep, weet wat hun drijfveren zijn en wat hen weerhoudt. Zelfbouwers zijn mensen die (samen met gelijkgestemden) ontwikkelen voor eigen rekening en risico. Dat doen ze omdat zich een kans voordoet die te mooi is om te laten lopen. Biedt die kans.
Laat zien hoe ze hun specifieke woonwensen kunnen realiseren tegen kostprijs. Hoe ze, door samen op te trekken het schaalvoordeel van de ontwikkelaar genieten, maar zijn winstmarge en overhead uitsparen. Hoe hun investering in tijd en energie zich uitbetaalt in trots, plezier, kennis, vaardigheden en een hechte band met de toekomstige buren.
Heb oog voor de hindernissen die zelfbouwers ondervinden. Laat ze gebruik maken van jouw kennis en expertise. Biedt faciliteiten, al of niet in samenwerking met de gemeente en marktpartijen.
Waar zijn zelfbouwers mee geholpen?
Het begint met het aanbieden van een kavel of pand. Daarbij heb je de zorgplicht om iets aan te bieden zonder verborgen gebreken (zwam, funderingsproblemen, vervuilde grond).
Biedt ondersteuning bij het wervingstraject . Laat ze gebruik maken van jouw marktkennis en jouw communicatie afdeling.
Help ze op weg met het inschakelen van een (onafhankelijk) procesbegeleider, die het ontwikkelproces en de besluitvorming stroomlijnt.
Wijs de weg naar financieringsmogelijkheden. Voordat een zelfbouwer een hypotheek kan aanvragen moet hij € 10.000 tot € 20.000 voorfinancieren. Dat is een grote stap. Het Plankostenfonds kan uitkomst bieden.
Wees beschikbaar als achtervang. De kans op uitval van een of meer deelnemers is reëel en particulieren hebben onvoldoende reserves om lege woningen te ontwikkelen. In het verleden hebben corporaties garant gestaan voor restwoningen. Het risico is klein, want de woningen zijn goed te verkopen of te verhuren. Ik ken geen voorbeelden waarbij gebruik is gemaakt van die achtervang.
Als betaalbaarheid een item is kan je Koopgarant aanbieden, Kopen naar Wens of andere producten. Daarnaast kan je in natura helpen met het beschikbaar stellen van vergaderruimte, kennis en je netwerk.
HOE?
Zelfbouwers behoren vaak tot middengroepen. Als je deze (niet-DAEB) groep wilt bedienen is samenwerking met de gemeente onontbeerlijk. De gemeente toetst of er geen marktpartijen geïnteresseerd zijn en zal daarna de corporatie verzoeken om dit burgerinitiatief te ondersteunen.
Tip voor de overheid: Maak een keuze tussen het stimuleren van burgerinitiatieven zoals zelfbouw en het beperken van corporatietaken. Geef duidelijke richtlijnen binnen de kaders van de woningwet. Corporaties willen de zekerheid dat innovatie niet wordt afgestraft.
Tip voor zelfbouwers: Kies de wooncoöperatie als organisatievorm als je een beroep wilt doen op de plaatselijke corporatie. De Woningwet ze verplicht ze om je op weg te helpen.
Tip voor corporaties: Werk nauw samen met gemeente en marktpartijen (lokale bank). Faciliteren van zelfbouw op verzoek van de gemeente is legitiem.
Tip voor gemeentes: Hier ligt een kans om samen met de corporatie en de inzet van burgers te investeren in de leefbaarheid van jouw woongebied!
