CPO biedt kansen voor corporaties.
Hoe vind je zelfbouwers? Dat is het tweede onderwerp in mijn serie over collectief particulier opdrachtgeverschap. In mijn vorige blog liet ik zien dat CPO/zelfbouw corporaties in staat stelt hun doelstellingen te realiseren met weinig middelen en beperkt risico.
Daarnaast past het faciliteren van CPO binnen de nieuwe regelgeving. Zie Kans voor corporaties 1. Om de juiste doelgroep te vinden en te bepalen welke stimuleringsmaatregelen effectief zijn is inzicht in de beweegredenen van de zelfbouwer noodzakelijk. Daar ga ik hieronder op in. In mijn volgende blogs behandel ik de hindernissen die de zelfbouwer tegenkomt en de mogelijkheden voor corporaties om drempels weg te nemen.
Wie is de zelfbouwer?
De groep zelfbouwers is even gevarieerd als de samenleving en is niet onder één noemer te vangen. Zowel hoge inkomenscategorieën zijn vertegenwoordigd als mensen met een smalle beurs. De eersten kunnen het zich permitteren noodzakelijke expertise in te huren, de tweede categorie kan zijn doel slechts bereiken door samenwerking en zelfwerkzaamheid. Dat is de groep die baat heeft bij een woningcorporatie die een handje helpt.
Onder zelfbouwers vind je pioniers en mensen met een huisje-boompje-beestje mentaliteit. Pioniers zijn bereid zich te vestigen op uitdagende locaties, zij experimenteren met nieuwe samenlevingsvormen, nieuwe technieken of spannende architectuur. De meeste zelfbouwers echter zijn gewoon uit op een gangbare, betaalbare woning met een indeling naar eigen inzicht. Niets spannends, wel heel marktconform.
Meer dan tachtig procent van de woonconsumenten kiest voor ontzorging met beperkte keuzemogelijkheden. Zelfbouwers onderscheiden zich van de massa doordat ze de realisatie van hun woonwensen belangrijk genoeg vinden om er tijd, geld en energie in te investeren. Ze kiezen bewust voor ontwikkeling voor eigen rekening en risico. Die overige tachtig procent wordt uitstekend bediend door de markt. Zelfbouwers zijn in hoge mate op zichzelf aangewezen. Zelfbouw is een nichemarkt met groeipotentie.
De diversiteit van zelfbouwers maakt dat er geen standaard recept is voor een wervingsstrategie. Als je wilt werven moet je mensen zoeken die passen bij een specifieke locatie en bij de doelstellingen die je nastreeft.
Drijfveren van de zelfbouwer
Wat maakt dat mensen voor eigen rekening en risico aan de slag gaan met hun droomhuis? Voor de één is collectieve zelfbouw slechts een mogelijkheid om een betaalbare woning te realiseren. Zelfbouw maakt het mogelijk om voor relatief weinig geld veel kubieke meters te realiseren. Diverse kleine gemeentes verkopen zelfbouwkavels aan starters, omdat er geen betaalbaar aanbod is binnen de gemeente. Hiermee voorkomen ze dat deze jonge mensen definitief uit het dorp vertrekken.
Er is een categorie zelfbouwers die bewust kiest voor binnenstedelijke locaties en bestaande panden. Zij gaan het avontuur aan om zich in minder populaire wijken te vestigen in ruil voor maximale keuzevrijheid en veel ruimte voor relatief weinig geld. Ze realiseren de meest spannende plattegronden en als collectief geven ze de wijk een boost. Een mooi voorbeeld is de Dichterlijke Vrijheid in de wijk Spangen in Rotterdam.
Dan is er een groeiende groep 55+-ers die op zoek is naar een levensloopbestendige woning. Zij willen oud worden samen met gelijkgestemden in een woning naar hun zin. Door gezamenlijk voorzieningen te realiseren en zorg in te kopen zijn ze in staat tot op hoge leeftijd zelfstandig te blijven wonen.
En natuurlijk heb je mensen met een wensenpakket dat niet aansluit bij de doorzonwoning of een bestaand appartement. Vanwege praktijk aan huis, mantelzorg, een LAT relatie, of gewoon de behoefte om nu eens niet standaard te wonen.
Er zijn collectieven die kiezen voor het delen van voorzieningen vanuit hun maatschappelijke visie. Autodelen, een gemeenschappelijke wasruimte, gedeelde logeerkamers of sauna passen in die filosofie. Een collectieve kinderopvang binnen een complex met alleenstaande ouders is ook een voorbeeld. Dan zijn er collectieven die hun ecologische footprint tot een minimum willen beperken door energieneutraal te gaan wonen. Een voorbeeld is De Kersentuin in Leidsche Rijn.
Samen ontwikkelen schept een hechte band. Dat kan een doelstelling zijn aan de voorkant van het traject, maar meestal is het een gunstig bijeffect. Voor corporaties kan de impact op de leefbaarheid een argument zijn om CPO te stimuleren.
Resumerend
De zelfbouwer is bereid te investeren in zijn toekomstige woonsituatie en het bestaande aanbod sluit niet aan bij zijn wensen en/of budget. De groep is uiterst gevarieerd. Dat noodzaakt gerichte werving passend bij de kenmerken van de locatie.
Hindernissen
CPO is leuk en avontuurlijk, maar er zijn drempels die maken dat veel mensen voortijdig afhaken of er helemaal niet aan beginnen. Ik noem een paar van de hindernissen:
• Hoe vind ik gelijkgestemden, hoe krijg ik een ontwikkelgroep compleet?
• Hoe komen we onderling tot goede afspraken?
• Hoe vind ik de juiste architect en adviseurs?
• Hoe kom ik aan de nodige voorfinanciering?
• Hoe dek ik me in tegen het risico van uitvallers / onverkochte woningen?
In mijn volgende blogs ga ik nader in op de hindernissen, oplossingsrichtingen en de mogelijke rol voor corporaties.
Geplaatst op Corposcoop 19 september 2014
